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美高梅4858mgm2亿出品延期兑付,交易布局存重大漏洞
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从利率角度看投资方向,房价走平即亏钱的时代来了

东面上海,交州凤凰岛造岛梦碎

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

曾经的“传奇”、最高房价炒上16万元/平方米、喊出“Sorry
迪拜”口号的三亚凤凰岛,被三亚市政府责令停建并整改20个月后,作价48亿转让55%股权。“邮轮之都、海港之城、梦幻之岛”的造岛梦想随之破碎。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

编辑 袁秀丽 校对 何燕

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

一期、二期项目已纳入三亚控规

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。”
无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

相隔五年,邮轮港两次股权转让

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

从公寓“秒光”到房价“腰斩”

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

从2013年开始,“看见海就激动得想买房子”的狂热情绪消退,凤凰岛房价出现“腰斩”,跌至7万元/平方米,大批海南楼市投资客被“套牢”。2013年,当时的三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云在接受海南媒体采访时表示,凤凰岛均价保持在5万元/平方米以上。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

美高梅4858mgm ,凤凰岛喧嚣散去,当年媒体用“中国迪拜变荒岛”来形容热闹之后的冷清。

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这份转让方名单中,持股20%的曾宪云一度被称作“凤凰岛岛主”。2002年起,曾宪云开始投资运营开发凤凰岛项目。2010年,凤凰岛由四大股东掌控,分别为浙江国都、曾宪云、海南大洋的李树平、远东地产的周霖。直到2014年,中交建收购邮轮港公司45%股权,凤凰岛易主。

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北交所挂牌转让资料显示,目前,凤凰岛投资集团的股东结构为:海口胜丰热带农业植物园开发有限公司持股48.5%、新疆大正宝通创业投资有限公司持股20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

凤凰岛于2002年开始填海建设,2010年1月11日开盘,三亚凤凰岛的横空出世正是约十年前海南房产大热的年代,这个奢华度假岛项目也一度成为海南狂热炒房的“标本”。它又是如何一步步走到转手这一步的?

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

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作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

据媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天被“秒光”。2010年至2011年,凤凰岛房价“爆炒”,最高时炒上了15万元-16万元/平方米,在海南是“天价”,在全国也属鲜见,这也正是海南楼市热到“滚烫”之际。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

今年4月,海南省政府公布,三亚市凤凰岛项目建设单位已落实3700万元生态补偿资金。

繁华落尽被叫停的填海项目

新京报记者 王海亮

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。
2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

9月16日,北交所披露信息显示,邮轮港公司开发经营的凤凰岛一期、二期项目已于2019年3月8日列入中国自由贸易区三亚总部经济及中央商务区启动区控制性详细规划范围,并完成批后公示。该控规具体规范和约束凤凰岛一期、二期的产业定位和功能,及其建设规模、容积率、建筑高度等建设条件和指标。

然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

矗立着5座流线型帆形大楼的三亚凤凰岛,曾是三亚湾上最标志性的建筑,在海南楼市热到“发烫”的年代,它曾是折射海南“疯狂楼市”的一个“标本”。

“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

如果对比2014年和2019年的两次转让邮轮港公司股权,2014年,邮轮港公司45%股权转让给中交建,并由邮轮港收购三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司100%股权及资产,交易金额合计49.62亿元。而五年后的今天,邮轮港公司45%股权+10%股权的合计转让价为48.01亿。

制图:每日经济新闻

9月16日,北京产权交易所披露,三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权公开挂牌转让,转让底价40.37亿元。同时,三亚钰晟投资有限公司100%股权与凤凰岛投资集团进行捆绑转让,作价7.64亿元。两者合计48.01亿元。

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