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境遇甩卖,咸阳凤凰岛造岛梦碎
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一件比房价猛降更骇人听闻的事正在产生,财富幻觉

4300亿还钱高峰崛起,房企集资生死局

从8月业绩会上释放的信息看,“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型,从今年5月开始至今,公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地,从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。

据时代周报记者不完全统计,2019年以来,已经有15只房地产行业债券出现违约。发行主体均为中小型房企,包括颐和地产、国购投资、华业资本等。

央企背景的房企,融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例,今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%,较去年年末下降了0.02%。

始于2015年的房企发债窗口期,受益于当时发行主体扩容和审批机制的改革,房地产公司债规模曾一度迎来井喷,其中大部分公司债年限是“3+2”或“2+2”。

自然,如何融到钱,受到关注。

高负债被业内认为是双刃剑式的存在。

公开信息显示,多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解,加速销售回款成为开发商的重要资金来源。

数据应证,对比2018年7家内地赴港上市房企总计98.3亿元人民币的募资总额,2019年的6家募资总额为86.9亿元。

这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来,陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。

当月,银保监下发的《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》已经对信托、对房企的前端融资以及银行业对于房地产行业宏观政策的执行作出规定。

在REITs融资上,招商蛇口也试图打开通道。9月2日,公司公告,计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功,港交所将迎来第12只REITs产品。

同样,房企海外债到期规模也在走高。Wind数据显示,2019年至2021年,分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

事实上,房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。

在时代周报记者采访中,多位房企业内人士对时代周报记者表示,未来继续通过以往一样的高债务杠杆来撬动规模发展,已不可持续。

监管渐严

债务违约的房企又多了一家。

在他的理解里,对房企融资端切入的调控,不仅仅是影响到房企拿地,更可能会蔓延到下游的销售端。

“如果能够通过发行美元债融到钱,公司肯定还会继续,不管成本是不是高。房企也只能通过借新还旧来滚动境外融资。我们也会在销售端发力,争取更多的现金回流。”2019年12月30日,上述发债房企中的某公司融资部负责人罗敏回应时代周报记者,按照7月发改委发布的778号文规定,境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年内到期的中长期债务。

而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

按照华泰证券的统计,2019年房地产境内债到期量为4240亿元,月均到期量为357亿元,同比大幅提升100%。2020‒2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

但是,这些于开发商而言,都是节流的手段之一,想要活下去,开源才是关键。

12月中旬,滨江集团董事长戚金兴向时代周报记者表示:“对于房企来说今年未必是最难的日子,如果不转换思路,未来可能会更加难过。”

时代周报记者 杨静 发自上海

在罗敏看来,较低的融资成本是大中型房企或者央企房企的天然优势,资源也在向这些房企倾斜。以华润为例,其12月发行的一笔10.5亿美元的永续债,利率仅3.75%。

“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

“房企必须要转向积极利用经营杠杆,通过自身运营能力和品牌溢价能力带来竞争力。”近日,某前十强房企区域总裁对时代周报记者表示。

融资成本的高低、融资额度的大小,正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说,当下的情况并不乐观。

在他们的理解里,房企融资已经趋严且更加规范。企业债券融资、银行融资,以及相对来说成本更高的房企非标融资渠道,正在缩紧。

也有公司视为是机遇。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示,融资的收紧对公司而言未必是坏事,“绿地香港从来没通过信托方式进行融资,不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大,因为有很多工具还没有用”

国际评级机构惠誉在报告中称,开发商当务之急是维持现金流和去杠杆,而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因,融资成本和融资难度是关键。

头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股,根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略”。

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8月30日,深交所披露的公开信息显示,碧桂园发行的“华西
碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过,拟发行金额为18.31亿元。

债务滚雪球

业内也有担忧。“相比较而言,小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。

光大证券近期发布的一份研究报告也在发出提醒,地产企业已过规模为王的时代,迈入现金流为王、加速销售回款的时代。

“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地,也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后,符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。

偿债高峰期已经到来。

近日,按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析,5
9月政策明显呈现三步走态势。

国内调研机构根据上市房企2019年半年报数据汇总统计发现,80家上市房企的有息负债总规模为6.61万亿元,较2018年年末上涨10.45%。

监管对房企融资的严控,并不意味着对融资的一刀切。

当中,有息负债超过千亿元房企已经达到20家。

央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例,前者今年来的多笔债权,利率达到9%
11%之间,而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券,票面利率0.1%。同时截至8月以来,40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中,招商蛇口占据4笔。

12月,包括力高集团、佳源国际控股等在内的10家中小型房企也加入发行美元债的队伍。

监管部门还在“查漏补缺”。8月,一线城市、二线在内的32个城市银行,随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。

12月30日,在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,“对于当下的房地产企业来说,不做好应对,一定会出现流动性的困难”。

在此番话出现的前三个月,由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》率先吹响了警报。

事实上,房企的有息负债已经进入高位,有息负债被认为是衡量房企真实负债水平的重要指标。

该模式没有明确被列入23号文中,因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同,尚有操作的空间。不过截至发稿,时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。

“想要通过赴港进行补血的小房企也需要改变认知。”12月30日,某前二十强房企总裁对时代周报记者表示,招股阶段认购不足、开盘遇冷甚至是破发以及市值低估,正成为这些借助香港资本市场求生中小房企的现状。

另据世联行和用益信托数据,具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。

时代周报记者 杨静 发自杭州

根据5月17日发布的23号文,过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象:禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资;或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

借新还旧

9月13日,多位房地产业内人士对时代周报记者表示,接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势,目的是引导房企融资更加合规。

作为资金密集型行业,房地产目前依旧离不开融资“输血”。销售端回流现金的同时,借道海外美元债融资,正重新成为房企在国内融资不畅环境下的选择。

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