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亿元豪华住房,房主被扒竟涉嫌传销
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微妙信号搅动楼市

美高梅4858mgm:顺峰大卖资金财产,曾是家有男女拍片地

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5-5.8万元/平方米之间。除了要求购房人提供资质且需交付全款外,只需承担契税,其他税务均由企业承担。

原标题:北京低价房一天引七百人看房 曾是家有儿女拍摄地

北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”似乎已成定局,未来升值空间也有待进一步考量。同时,这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,而背后的北京顺峰贵宾商务会馆也不只卖楼这么简单。

实地走访了解到“白菜价”房源实则有很多限制,此前所在楼的成交均价也就5万元/平方米左右。业内人士建议,购房还需要慎重考虑,综合衡量房源的投入产出比。

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顺峰酒店出售27套房源,单价在5.5万-5.8万元,付款方式为全款,需要有购房资质。

房源属住宅性商用房

27套房源出售,700余人看房

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。在这家酒店的店内,2、3层仍为包间模样,内部陈设整齐,且均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在对酒店进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要进行基本格局改造后再出售。”

“全北京都知道这个小区了。”11月9日,新京报记者在实地走访中,链家一位经纪人介绍道,当日上午6:30-8:00,链家统一组织了500个左右购房者前去看房,下午零散的也有200人左右前去看房。其中,已有不少人有意向购买,顺峰酒店将从中挑选付款周期较快的购房者。不过,新京报记者并未从链家官方证实这些数据。

据悉,北京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层将售11套。

新京报记者了解到,目前链家在售的是北京印象一号楼1门2、3、4层,其中,2、3层房源较多,4层仅少数房源。最小的户型为58.61平方米,最大为275.48平方米。其中,100.25平方米、131.38平方米的户型,购房者关注度最高。单价在5.5万-5.8万元,付款方式为全款,需要有购房资质。

从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万元/平米-5.8万元/平米之间。最小户型为58.5平米,报价340万元;最大275平米,报价1515万元。

北京印象小区建成于2003年,位于西四环内,毗邻6号线地铁海淀五路居站。房屋性质为住宅,土地使用年限是70年。小区周边配套齐全,靠近人大附小亮甲东校区。北京印象因“海淀四环”、“特价学区”、“白菜价”、“单价5.5-5.8万/平方米”等字样一夜之间“爆火”。

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,店内暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

北京印象小区位于西四环内,毗邻6号线地铁海淀五路居站。

经走访,多家房产中介明确,该楼房源价格便宜确属实情,但并非网传“抛售”。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。西临西四环,南望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

链家回应记者采访时称,由于此前酒店方曾将该处房源进行过格局改造,变更成包间和宿舍,作为商业用途,在格局上,相对普通住宅存在差异,所以此次出售方在出售时降低了单价。此外,出售方目前在链家挂牌的房源数仅为27套,不存在网络上传言的“白菜价”、“大量抛售”的情况,只是企业正常的处置旗下资产行为。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平米,单位平米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。

新京报记者在现场看到,目前该栋楼的一楼为顺峰酒店,还在营业。据酒店工作人员称,未来酒店还会照常营业,目前在售的楼层此前为员工宿舍,想投资其他,所以将其出售。

记者走访发现,北京顺峰贵宾商务会馆并非楼内首个出售旗下产权房屋的企业。1、2号单元门口引导牌上显示内驻公司40余家,而楼内实际挂牌营业商户可能不满30家。

在经纪人的带领下,新京报记者探访了1号楼2门内部的建筑结构,每一层共有两部电梯,十多户,中间则是采光井。

大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的也正是将部分商务房改装成居家。

据中介经纪人介绍,27套房源所在的1号楼1门跟1号楼2门相比,内部风格类似,但户型结构上有所不同,内部格局已全部打通。购房者购买后,顺峰酒店会解决门与外墙的问题,至于什么时候解决,则需要根据出售情况而定。而房屋内部结构,需要购房者自己调整、设计。

“商宅并驻”的情况仍随处可见,二者共用一个楼道隔廊。同行的一位看房者担忧,“商住两用房不好的一点在于,工作人员进出频繁,不仅会打搅住户日常生活,治安也不好保障。”

并非“白菜价”、须付全款,没有市政供暖

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没有变动过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

一夜“爆火”的北京印象,吸引了众多购房者前来探访,“我们主要考虑孩子,想让孩子来海淀上学。”购房者小月(化名)说。

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据了解,小月夫妇目前住在昌平,今年孩子刚满一岁,因海淀单价5万元左右的房源具有较大的吸引力,因此特意过来一探究竟。不过,看了整体情况后,小月最终还是放弃了。

升值空间有限

“这些房子需要全款,我们是以房换房,只能贷款。”除此之外,小月还担心,购买这样的房子,能否与北京印象其他楼一样,享受相同的入学待遇。

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

除了年轻人,新京报记者还遇到了一些老年人前来看房。其中一对老年夫妻表示,“我们准备为儿子购房,但由于房源挨着四环,比较吵,只好放弃了。”

此前,由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅,中小企业为降低创业成本和风险,转向租用民宅办公。但随着民商混住带来诸多办公扰民问题,北京于2006年首次叫停“民宅商用”。

问题在于,此次出售的27套房源,均价真的是“白菜价”吗?新京报记者调查周边小区了解到,北京印象的二手住宅均价为7万元/平方米以上,而与北京印象相邻的定慧福里商品房价格为8万元/平方米,定慧福里回迁房价格也是7万元/平方米左右。

2006年6月19日,北京市工商局下发14号文件,暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。文件规定,企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的,均不予登记注册。

实际上,此次所售的27套房源,看似价格便宜,实则有不少限制。在地理位置上,这27套房源均位于北京印象小区1号楼,南侧紧挨着阜成路,西侧为西四环,相对比较吵闹。

条文叫停新注册商户,但对于已入驻企业并未作出迁出后可继续注册的承诺。对此,多家中介结构工作人员皆表示,企业一旦迁出,即便想要回迁,也无法再重新注册。

北京印象小区1号楼内,有不少注册的公司。

除此之外,根据《物权法》第77条规定,“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意”。

过去一段时间,北京有一批住宅性质的房子可以注册公司,北京印象小区1号楼正是这种情况,因此,这栋楼里有不少公司,存在居民和公司混居的情况,相对比较嘈杂。

然而,该条例并未对“有利害关系的全体业主”作出明确细分,至于如何算征得业主同意也未明确。卓纬律师事务所律师许冠男表示,对于商家而言,该条例制定相对严苛,“取得全体住户同意本身就比较困难,而所谓有利害关系的全体业主范围很大,不限于左邻右舍,还可能包括相邻建筑物的业主。对想要入驻的企业来说,难度较大。”

该栋楼的物业费跟北京印象其他楼相比,也有差距。该栋楼的物业费为4.58元/平方米/月,而其他楼的物业费为2.68元/平方米/月。房屋内部,采用的是中央空调,没有集体供暖。不过,由于是住宅性质,采用的是民水、民电的收费标准。

随后,北京商报记者致电金地物业确认,2006年市工商局禁令下达后,该小区1号楼内确实没有企业再入驻过。

在内部结构上,此前顺峰酒店对内部进行了改造,相连的几套房子打通分割成了不同的包房。因此,购房后,购房者还需要对房屋结构做重新调整与装修。

不仅如此,鉴于改造后的民居属性是商改住宅。经链家、中原地产以及我爱我家等机构经纪人确认,这批待售房源尚未安装燃气,且不提供集中供暖,主要使用中央空调。“目前可以确认的是,顺峰会改造房屋基本格局,但至于燃气,正在洽谈中,但有可能将由用户自行改造。而对中央空调,统一改造的可能性比较小。”

此外,顺峰酒店要求,购房者需要全款购买,对不少购房者而言,也有不小的压力。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于用户来说,在商务用房改住宅后,依旧需要承担较高改造成本;同时,物业费依然按照商用计价,而这些成本均不能忽略。

“此前,1号楼的成交均价也就5万元/平方米左右,所以不存在价格便宜的说法。”一位经纪人员坦言。

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截至记者发稿前,顺峰酒店未与购房者签订购房协议。“报备的人数目前我们正在统计,具体签约时间未定。”上述经纪人表示。

疑为捆绑抵押资产

业内:综合衡量房源投入产出比,不要盲目出手

在与多位地产经纪人交流过程中,北京商报记者获悉,目前北京顺峰贵宾商务会馆名下的这29套房源尚且作为1.2亿元资产捆绑抵押在银行。“只有在房产出售帮助企业还清银行贷款后,房源解押,买卖双方才能正常过渡到网签和落户阶段。”

合硕机构首席分析师郭毅认为,从地段位置上而言,此次出售房源地段较为不错,而且现在出售方给出的单价也相对比较合理,但需要注意的是,这些房源此前对室内功能空间做过格局上的改造,基本上是大开间的建筑形态,不具备功能的分割和私密性的保证,从居住本身来说,有很大的弊端和短板,实则并不太适合居住。因此,郭毅认为,是否要购买这些房产,还需要根据购房者的目的来判断。

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