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美高梅4858mgm尼科西亚松绑普宅正式,温哥华率先打消

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

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11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

今天,深圳取消“豪宅税”的消息刷屏了!二手房买卖者、房产中介都在奔走相告。

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

下午,深圳税务局官对炸“圈”的深圳“豪宅税”调整传闻做了回应:此次只是调整了普通住房的认定标准,买卖二手房增值税税收政策保持不变。

取消滞后价格标准

深圳税务局还表示:

深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

1、如果你已经缴纳了二手房“豪宅税”,哪怕是在政策出台前一天,那就没有任何补救措施,交了就是交了;

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

2、如果你的二手房交易还未到缴纳“豪宅税”这一步,都适用今天这项新政。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

什么是豪宅税?交易税费一夜剧降,深圳楼市将会走向何方?其他城市会跟进吗?

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

陈先生一下免除了30万元的税费

购房者呼吁京沪跟上

今天上午,熬夜奋战“双11”的陈先生被房产中介的电话吵醒:他前天签下的位于福田区的房产可以免除30万元的税费!首付也可以降低近百万元!

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

被“巨额红包”砸中的陈先生赶紧向深圳市税务局求证,得知即日起,深圳普通住房需满足的“实际成交价低于所在区域普通住房价格标准”的“价格红线”已被取消,他刚签下的那套房产,可以按照普通住宅缴纳税费,无需再缴纳差额增值税。

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

这里差额增值税即所谓的“豪宅税”。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

按照深圳此前的标准,满两年的非普通住宅,需要缴纳差额增值税,计算公式为:(过户价-原登记价)/1.05*5%。

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

以陈先生的案例为例,按照过户价700万元、原登记价50万元计算,该笔交易需缴纳约30万元的“豪宅税”。

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

免征“豪宅税”的背景下,陈先生也不需要再用相对较低的“评估价(500万元)”(原规则下,较低的评估价会使缴纳的增值税费相应地减少)做按揭,按揭款可由250万元增至350万元,意味着首付款可以少付100万元。

对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

“价格红线”取消

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

在此之前,深圳一直用2015年10月1日开始执行的《享受优惠政策普通住房价格标准》来区分普通住宅与非普通住宅:

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发带动的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

在“价格红线”下,南山区总价在490(含)万元以下、福田区总价在470(含)万元以下、罗湖区总价在390(含)万元以下等才算普通住宅,超过普通住宅价格的,需要按照“豪宅”标准缴纳差额增值税。

“调控松绑”担忧

而自2019年11月11日起,深圳市享受“满两年免征增值税”优惠政策的普通住房认定标准正式调整为:同时满足小区容积率高于1.0、单套建筑面积144平方米以下的住宅。

但监管层也有自己的担忧。

这意味着,满足上述条件的住宅,即便成交价格高于所在区域普通住房的价格标准,也不再被认定是“豪宅”,将不用交5%的差额增值税。

对于购房人来说,普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外,在购房首付方面也会有所体现。据了解,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显着差别。更为主要的是,在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例,按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额,将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下,这种释放难免会被解读为“调控松绑”。

深圳楼市会不会过热?

据媒体报道,在新的普宅标准实施后,深圳当地不少业主伺机调高了二手房挂牌售价。例如山语海花园一套建面约117平的4房2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万元上调到1110万元,加价共计50万元。

深圳地产界人士指出,普通住房认定新标准下,深圳二手房交易成本大幅降低,深圳二手房活跃度有望大幅提升。

“税费政策对于市场交易往往有直接的影响,此次政策明显释放利好,所以客观上会刺激部分交易需求。”严跃进则表示,无论是认购新房还是二手房,都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。另外,此类政策客观上使得购房压力减少,而近期部分购房者确实希望年底入市,所以预计会形成一小波市场交易高峰。“类似市场交易反弹后,要警惕房企和房东等趁势涨价,尤其是要警惕二手房的价格炒作后,进一步强化一手房的价格,即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实,进一步促进价格的稳定。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报采访时表示,此次政策有两点调整:第一、过去对于住宅类型的界定,往往也会和总价挂钩,此次政策不再提及总价的概念,即无论总价是多少,至少是符合此类容积率和建筑面积,即便房价很高,也会被列为普通住宅。

关键词阅读:豪宅 深圳二手房 总价 普通住宅 级别土地

第二、此次政策实际上使得144平方米以下的物业,基本上都有可能被纳入到普通住宅的范围,换而言之,很少会出现小户型但容积率低于1.0的物业,这使得后续有更多的房子会被纳入到普通住宅的范围之中。

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