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5年缩水超20多亿,48亿清仓走人

【美高梅4858mgm】上半年只剩一周,京北七盘集中入市

幽禁再增高,土地资金财产融资

从8月业绩会上释放的信息看,“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型,从今年5月开始至今,公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地,从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。

据时代周报记者的多方确认,不合规的集合类地产信托计划正在被下架,当中包括中信信托、光大兴陇信托、国投泰康信托等。

而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

银保监会5月17日下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号,以下简称23号文)中的规定。

陈波说,有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

在过去的十年里,信托业本身经历了三次较为明显的监管,分别为2011年前后,2014年前后和2019年。三次共同点在于房地产信托增速进入高位的环境背景,监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点。

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时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。

摘要
房企的融资正在步步收紧。特别是今年7月以来,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严。“倍感压力。”陈冬对时代周报记者称,尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题,但考虑未来的发展,如何铺排资金越来越伤脑筋。

此外,像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等,正在等待监管层受理的道路上。

“这是对房地产信托准入标准更加规范和严格的表现。”李梦认为,一是融资主体层级提升后,减少了违约的可能;二是将减少此前融资过程中房企项目公司眼花缭乱的股权结构,减少未来兑付时候出现扯皮的情况;三是新标准等于监管层替信托投资人把了关,推高信托产品的信用质量。

头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股,根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略”。

值得注意的是,在银保监会的23号文里还表示将严查银行业对于房地产行业宏观政策的执行。

监管对房企融资的严控,并不意味着对融资的一刀切。

穆迪投资者服务公司最新发布的报告称,收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定对于中国开发商具有负面信用影响,特别是流动性状况疲弱且经营规模较小的开发商。因为此类开发商的融资渠道较弱,在部署财务资源方面的灵活性也较差。

据了解,套壳通常做法是向符合“四三二”项目提供融资,但不抵押该项目也不进行强监管,而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源。

时代周报记者获悉,已经有个别房企做了融资方案的调整,比如寻求公司或者项目公司股权的继续质押甚至是出售;减少非标的融资,寻求银行融资。

事实上,房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。

2018年下半年以来,房地产市场的地价和房价的双双反弹,成为了这一轮调控房地产融资的主要原因。而对于房企来说,资金如水,水价却越来越贵。

融资成本的高低、融资额度的大小,正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说,当下的情况并不乐观。

“债券到期后只能通过自有资金或者国内举债偿还债务。像恒大、绿地、融创中国等房企在短期限的美元债存量余额上就较高。”李梦表示。

在此番话出现的前三个月,由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》率先吹响了警报。

“去年下半年以来,大量的前融项目集中在北京的几家信托公司中出现。”信托人士李梦(化名)对时代周报记者介绍,监管层需要加强房地产信托领域的风险防控。

这也就意味着,开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。

政策引导公司合规

在REITs融资上,招商蛇口也试图打开通道。9月2日,公司公告,计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功,港交所将迎来第12只REITs产品。

同样,易居智库研究中心总监严跃进分析指出,融资上的严峻形势,将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温,房企预期会改变,预计近期拿地会趋于保守。

市场寒冬之下,不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场。

在长江证券首席经济学家伍戈看来,控制房地产融资可从诸如房贷等的需求端入手,对供给端未必要严格收紧。

因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条,中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元,归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。

另一家闽系房企营销部负责人告诉时代周报记者,公司已经展开销售的抢收,达到预售标准的项目也会尽早销售,不会拖到金九银十。“一是减轻融资收紧带来公司资金压力,二是可以等待时机拿地。”

“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地,也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后,符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。

如何再融资,事关房企的生存。

8月房地产全行业境外发债112亿元,环比大降77%。同样,投向房地产新增信托项目金额为616亿元,环比降低19%,同比减少40%。

李梦对时代周报记者分析表示,最严的调控力度在2011年前后:“当时直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务。而今年这一次以限制规模保证合规为主,并非一刀切,说明监管部门在严监管的同时给予正面引导。”

自然,如何融到钱,受到关注。

不过,监管层面已经对不规范信托融资开出了严厉的罚单,这在此前并不多见。以中融信托为例,一天内被开5张罚单,罚款总额210万元,其中一项因开展房地产信托业务不审慎,罚款人民币60万元。

不过,地产企业融资成本也在出现巨大分化。

“其实开发商对调控已经习惯了,基本上大家都会做好现金流的管控,控制好现金短债比。”陈冬表示,他也发现,现在跟投资部负责拿地同事工作上的对接更加频繁,公司内部对于地块利润的测算,资金利率的计算都会更加精细。

在时代周报记者9月13日的采访中,多位地产业内人士认为,未来继续出现的融资下降,将会扩大对房企拿地的影响。

“四证”齐全的房企贷款、旧改项目、房地产信托基金REITs等等融资模式,在未来竞争也会更加激烈。

“于房企而言,我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大;二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。”
近日,联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告》发布会上提示。

从目前来看,地产信托已经在信托市场占据重要位置。根据普益标准数据,今年上半年,信托市场投向房地产领域的产品有2954款,占比39.43%,募集规模达4531.94亿元。

“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

“房地产作为资金密集型行业,有着大量的资金需求。”
陈冬对时代周报记者感慨,有的资金成本都超过15%了,但很多资方还是不愿意出钱。

9月13日,多位房地产业内人士对时代周报记者表示,接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势,目的是引导房企融资更加合规。

23号文已经明确规定,禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等。

近日,按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析,5
9月政策明显呈现三步走态势。

融资端全面调控

这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来,陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。

不过,在陈冬看来,结合房企的融资结构看,海外债融资政策收紧的整体影响较小。“美元债融资并不是房企重要的融资渠道,销售回款、银行信贷才是更主流的方式。”

9月13日,接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者,尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径,前融业务难以为继。但目前,还是有房企以符合“四三二”(“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质)标准项目为名义的融资,行业俗称“套壳”。

但为了融钱,部分房企不得不高息发行海外债。据时代周报记者不完全统计,7月以来,超过15家房企宣布发行美元债券,其中,天誉置业和景瑞控股发行的三年优先票据,票面利率已经超过12%。

在“房住不炒”的大方向下,房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。

7月18日,阳光城在2019年年度投资者网上集体接待日的互动论坛上,就明确回应表示,公司今年经营目标致力于降杠杆,以经营驱动发展,加快回款来应对融资渠道调控政策。

同策机构的最新数据显示,8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,这也是年内第二次断崖式下跌。

“这在行业中已经是普遍现象。”陈冬认为,操作手法一般包括明股实债(股权过户+质押)、项目公司100%股权质押、集团和实控人(部分机构还要求法定代表人)承担无限连带责任担保等等交易结构。

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