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套现之前,深圳楼市急冻炒家火速抵押房产套现

账面浮盈只是财富幻觉,卖出套现的才是真金白银的收益。

摘要:7000元一个抵押号 楼市急冻,深圳炒家火速抵押房产
作者:南方周末记者 张霞 南方周末实习生 刘晓杰
限购政策使得烈火烹油的深圳楼市,速冻为有价无市的冰点市。人们才发现,楼市大涨之后的另一波热潮红本抵押套现,早已经悄然兴起。
抵押热的原因在于,如果…

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  7000元一个“抵押号”

流动性冻结

  楼市急冻,深圳炒家火速抵押房产

楼市调控已近三年,可丝毫看不出要放松的迹象,直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后,众人直呼楼市要凉凉,过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

  作者:南方周末记者 张霞 南方周末实习生 刘晓杰

当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。

  限购政策使得烈火烹油的深圳楼市,速冻为有价无市的“冰点市”。人们才发现,楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”抵押套现,早已经悄然兴起。

前段时间,各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示:下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销,新一轮裁员也相继开启。

  抵押热的原因在于,如果将来房价继续上涨,房产仍然在业主手中,可持有增值也可出租;如果房价下跌,以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款,也可以为业主固定收益。

这一切为什么呢?很简单啊,因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受:特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏,就怕你不为所动。

  比春节火车票还难抢的抵押号

新房难卖,直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

  房产抵押登记的“抵押号”在深圳“一号难求”,黄牛价格已炒至7000元一个号。

楼市调控的关键手段——资金,在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集,才会有价格上涨,如没有呢?

  2016年5月6日,在深圳金湖文化中心的深圳市房地产权登记中心(以下简称登记中心)的三楼大厅四个抵押窗口前,来来往往的人们正在等待叫号,他们已经通过网上预约或求助于“黄牛”,拿到了房产抵押登记的“抵押号”。此号现在在深圳“一号难求”,“比抢春节火车票还难”。

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市;限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市;限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时,房价怎么会涨呢?

  在登记中心大厅等候时,不少人跟南方周末记者传授自己网上预约成功的经验:6点左右起床,6:50分坐在电脑前打开深圳房地产权登记中心的预约页面,填好资料,7点放号的时候就马上抢号。

再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

  “为了这个抵押号,我约了一个星期,好几次送孩子上学都迟到了。”一位30岁左右的女子边填资料边说。

房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。

  现场工作人员告诉南方周末记者,近期整个系统在升级,所以比较难约,加上有“黄牛”炒号,造成很多人都约不到号。

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

  4月底,当地多家媒体报道“房产抵押登记‘一号难求’”后,登记中心就不定时多放一些号出来。

当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。

  从事生物科技行业的王明丽4月18日刚帮老板办理了一套房产抵押贷款,她对南方周末记者说,“我听一个朋友说,她花了7000块钱跟黄牛买的抵押号。”

种种迹象表明,政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

  登记中心负责新闻宣传的人士告诉南方周末记者,因为有人通过抢号软件恶意抢号,还有黄牛炒号,所以造成一票难求。在现场办理抵押业务的工作人员也称,“现在一天放号1500个,能办理的不到1000个,还有几百个(黄牛手里的)号都作废了。”

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。

  金湖文化中心网点因为承担了罗湖、盐田两个区的业务而人数最多,在三楼大厅,有民生、中信、工商等十个银行网点。在上述工作人员看来,“大家都集中到这边来办抵押,是因为有些银行指定要求来这边办理,这样银行就不用在其他地方设点了,这边的银行是最多的”。

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  登记中心的保安告诉南方周末记者,去年登记中心还实行线下排队约号,“有人凌晨两三点就来排队,大厅里里外外都是人”。

纸上的财富

  为了避免凌晨排队的情况,从2015年下半年,登记中心将所有的号都通过网上预约的方式发放,因此,多数人只能跟抢春运火车票一样“拼人品、拼网速”了。

房价的高低、资产的多少只是一个数字,这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉,要么直上云霄、要么坠落地狱。

  房市暴涨后的套现潮

举个例子:

  过户递件的窗口“瞬时很冷清”,抵押窗口不仅人多,而且“一号难求”,“市场已经很冷,抵押为什么还这么火呢?”

一个小区有200套房子,若按照平均一套100平计算,则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。

  房产抵押的火爆,是伴随着深圳楼市暴涨出现的。

突然一波楼市行情到来,某套房子以1.5万每平的价格成交,请问该小区总价值多少?3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交,房子还是那个房子、却平白无故的增值50%,人人看似都赚了一笔钱。

  2015年,深圳在中国房地产历史上创造了一个奇迹。按国家统计局的数据,深圳房价同比涨了47.5%,领涨全国。而在现实中,大多数深圳房产持有者手中的财富,都在一年之内上翻了不止一倍。

忽然一波楼市下行,某套房子又以1万元每平的价格成交,该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交,房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%,赚到的钱就此消失了。

  直到今年3月份深圳“3·25新政”出台,深圳楼市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”将原来的1年社保买房资格变成连续3年,两年之内申请过房贷的首付从三成上升为四成。

请问:赚的钱来自哪里?消失的钱又跑哪去了呢?只是纸上财富数字的波动罢了。

  “3·25新政”之外,导致深圳二手房成交量急剧下滑的另一个不为外界所注意的政策是,自4月1日起,房产交易评估价上调50%。

我们经常看到各种财富排行榜上的富豪,几年后又跌落神坛,原因何在?就是因为以前股价高、而后股价跌了呗;一次股指大涨,人们会说市值增加多少个亿,一次股指大跌,人们又会说市值蒸发多少个亿,增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。

  这次评估价上调距离2015年10月份上调50%不足半年时间,同时,深圳市为普通住宅和豪宅划的线并没有上调。这导致很多原来的普通住宅“被豪宅”。一旦被划进豪宅,交易时就意味着要缴纳更多的税。

持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币,你说它们值多少多少钱……对不起,那只是纸上财富、只是一个估价,更确切的说只是一个财富幻觉,它们并不是实打实的现金货币。

  以南山区为例,总价490万以上的房子算豪宅,但如今南山区均价已接近7万元一平米,也就是说70平米的房子就算豪宅。豪宅的契税是普通住宅的3倍,仅此一项就增加了2%的交易成本。

因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别,也就有了套利的可能。

  炒房客黄生对南方周末记者说,“按惯例是每年调一次评估价,2015年10月份刚调了一次,不到半年又上调50%,最近半年房价肯定没有涨那么多,可能政府还是希望通过这个方式打击短炒。”

前些年每到采茶时节,总会拍出天价的茶叶,可真值这么多钱吗?当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的,根本不是真实的成交,但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。

  “房价没有降下来,税上去了,其实相当于又增加了一成首付。”一位房产中介人士告诉南方周末记者,深圳市豪宅的交易成本已经高到吓人的地步,如知名豪宅小区“香蜜湖一号”,最便宜的一套房子交易要纳税一百多万,最贵的要交税七百多万。

另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。

  一个月内,新政立竿见影。据房产中介链家公司的数据,4月份,深圳二手房成交量仅为4000多套。相对于2015年平均月成交量11000套,过去十年月均成交8000套,这一数字可谓“腰斩”。

啥叫市值管理?一定程度上就是把股价拉高呗,当然不是短炒和热钱,而是一些私募基金。私募基金先低价买入,上市公司再信息配合,就这样股价一路走高、市值增加。

  强力限购的政策使得烈火烹油的深圳楼市,速冻为有价无市的冰点市。人们才发现,楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”(房产证)抵押套现,早已经悄然兴起。

结果就是:因股价变高,大股东就可以质押股票进行更多的融资;因股价持续上涨,普通投资人会觉得公司业绩稳步上升、很具有投资价值……一旦时机合适,私募基金就出货套现离场,接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。

  2015年10月份,多年研究深圳房地产市场的业内人士陈凤去国土局调研,发现抵押窗口办理业务的人比想象中的多,一个大厅满满的全是人,“因为当时旁边过户递件的窗口也人山人海,所以没有在意”。

实际上,真正能兑现纸上财富的只能是一小部分人……兑现收益的价格,是边际成交的价格。

  2016年4月底,陈凤再去国土局调研的时候,发现过户递件的窗口“瞬时很冷清”,相比之下,抵押窗口不仅人多,而且“一号难求”,“市场已经很冷,抵押为什么还这么火呢?”她此时才觉得“不对劲”。

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  于是,她向一位在国有银行专做抵押消费贷的朋友询问,对方告诉她,从2015年四季度开始,房产抵押贷款业务就已经“火”了。

赚钱的少数人

  南方周末记者从银行、中介办抵押业务的人口中了解到,抵押业务从2015年5月开始增多。“2016年第一季度我们消费贷加上住房按揭就已经完成全年任务的280%了。”一位光大银行的信贷经理告诉南方周末记者,“很多人抵押套现出来,是去投资买房。”

每一次大行情来临,只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人;每一次萧条期到来,也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交,就是边际成交,其价格也就是边际价格。

  “捡笋盘”,炒周边

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