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美高梅4858mgm燕郊房价大跌,财富幻觉

账面浮盈只是财富幻觉,卖出套现的才是真金白银的收益。

燕郊房价大跌!炒房客甩货出逃

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越来越多的燕郊炒房客出于月供压力和止损诉求开始抛售房产,并引发二手房挂牌价格不断向下调整,这与此前楼市火爆下的贷款高评息息相关。

流动性冻结

5月22日,杨凡终于签了交易合同,卖出了一套品质相对较差的一居室,虽然与买入时相比赔了10多万元,但总算暂时保住了另外两套房子。

楼市调控已近三年,可丝毫看不出要放松的迹象,直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后,众人直呼楼市要凉凉,过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

杨凡名下有3套房,另外两套均有贷款,每月还款在1.6万元左右,这套卖出去的一居室于2016年底以单价3万元全款购入,总价126万元,5个月后,杨凡以单价2.7万元卖出。

当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。

“我的月供只能维持5个月了,否则也不会现在出手。”按照当初的计划,全款买入的一居室,单价涨5000-10000元之后就出手,但3月21日廊坊市出台房地产调控新政并暂停网签,4月8日恢复网签后,提高二手房过户指导价及交易税费,燕郊楼市成交量价开始下滑,杨凡的计划落空了。

前段时间,各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示:下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销,新一轮裁员也相继开启。

杨凡并非个例,越来越多的燕郊炒房客出于月供压力和止损诉求开始抛售房产,并引发二手房挂牌价格不断向下调整,这与此前楼市火爆下的贷款高评息息相关。

这一切为什么呢?很简单啊,因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受:特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏,就怕你不为所动。

部分投资客六折甩货

新房难卖,直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

其实,杨凡一直不甘心,3月底第一次将房子委托给中介时,他的报价是3.3万元/平方米,他认为,随着北京史上最严厉限购政策出台,北京房地产市场刚需将进一步涌入燕郊,对燕郊房价起到有力支撑。

楼市调控的关键手段——资金,在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集,才会有价格上涨,如没有呢?

房源委托给中介一个月,看房者不多,中介建议他调低价格,但他坚信燕郊房价还会继续上涨。5月上旬,有关北京主要银行将取消一套房按揭利率折扣、二套房在基准利率基础上上浮20%消息传出,随后燕郊地区银行机构跟进。

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市;限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市;限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时,房价怎么会涨呢?

这时,杨凡已经预感到形势严峻,把价格下调到3.05万元/平方米,“既然赚不了钱,起码保本。”

再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

瞬息万变的楼市比杨凡预料的还要糟。燕郊一些炒房群中不断爆出低价房源,有些比他小区品质高的房源单价已经报到2.9万元/平方米。

房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。

一位资深炒房客建议杨凡长痛不如短痛,“也对,别人2万9出手的时候,你2万8才有可能卖出去,否则等价格普遍跌到2万8,你就逃不走了。”

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

5月18日,杨凡一次性把价格报至2.7万元/平方米,一天后,中介告诉他有人有购买意向。“还是比较悬的,今天这个价格就不一定卖得出去了,天洋城有的报价已经到2万4,福成五期有报价2万3的了。”

当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。

天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量较大的两个小区。燕郊兴达二手房一位门店经理介绍,曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000万元资金买房,“这么多钱砸下去,天洋城二手房价格一下就起来了。”

种种迹象表明,政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

然而,在当前楼市量价齐跌的背景下,部分高杠杆炒房客开始大幅度降价,链家网信息显示,天洋城一套183平方米的二手房,总价从最高600万元降至458万元,降幅达31%。记者随机抽取9套70-100平方米主流户型发现,有5套房源总价降幅超过20万元。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。

不仅是天洋城,星月云河小区,一套96平方米的二居室,总价从原来的302万元降至目前240万元,降幅超过38%;福成五期7套主流户型有4套降幅超过30万元,其他3套降幅分别为11万元、20万元和25万元。

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“被套住不可怕,可怕的是像我这样高杠杆的投资客。”杨凡表示,正是一批高杠杆的炒房客出逃使得房价不断跌破纪录,而且随着房价继续下跌,一些投资客的心理也在松动,“如果原来1万元以下买房的人也加入进来,房价还会被拉低。”

纸上的财富

燕郊成交均价月跌4100元

房价的高低、资产的多少只是一个数字,这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉,要么直上云霄、要么坠落地狱。

从限购政策出台以来,包括炒房客在内的燕郊二手房业主信心正在不断被蚕食,从链家网挂牌房源情况来看,限购两个月来,挂牌涨价房源套数和挂牌跌价房源套数比例逆转,并不断扩大。

举个例子:

317后三周燕郊二手房平均成交价格发生激烈下滑,链家数据显示,第一周成交量为199套,成交均价为31507.65元/平方米,第二周和第三周成交量分别降至91套和29套,成交均价也分别跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米,两周平均成交价跌了2131.72元。

一个小区有200套房子,若按照平均一套100平计算,则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。

从第四周开始,燕郊二手房房价经历一小波反弹,当周成交均价达到32885.68元/平方米,恢复限购前的水平。但从第五周又开始出现小幅下滑,平均下滑了近1300元/平方米。此后一路下滑至今。到第七周,二手房成交均价下跌至28745.96元/平方米。

突然一波楼市行情到来,某套房子以1.5万每平的价格成交,请问该小区总价值多少?3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交,房子还是那个房子、却平白无故的增值50%,人人看似都赚了一笔钱。

这意味着从第四周最高点到第七周不到一个月时间,燕郊二手房成交均价下跌了4139.72元/平方米,跌幅超过14.4%。

忽然一波楼市下行,某套房子又以1万元每平的价格成交,该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交,房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%,赚到的钱就此消失了。

截稿前,5月8日之后的燕郊二手房成交均价还未公布,但按照中介的说法,最近两周价格还在持续下跌中,天洋城房源出现2.4万元/平方米的成交价,福成五期也出现单价为2.2万元/平方米的成交房源。

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