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盯上中国内地市场,你会接受吗

京北七盘集中入市,观承望溪130平神户型备受肯定

往年的“金九银十”往往是房企一年中的收割季。迹象表明,即便之前市场较为低迷,但越来越多的新老楼盘开始抢在当下推盘入市。甚至以北部科创区域为代表的一些区域和板块内的多个项目开始寻求以“组合”的形式“出道”,形成抱团出击效应,以期制造更大的声浪,从而把握年内最重要的抢收时机。

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对此业内人士坦言,受前期限价房土地政策以及市场状况影响,北京北部区域已经进入供应红海时代,必须加快营销节奏,提前策划,穿插提效抢工期,否则年底的两个月销售压力会很大。

今年以来,由于限竞房大量入市,一些集中供应区域也由此形成聚集效应,并诞生出一批新的热点区域。中原地产首席分析师张大伟表示,从区域规划与发展来看,北京北部一直是领先整座城市发展的区域,从早些年的亚运村、奥运村、中关村科技园,到近些年的望京电子城、未来科技城等等,聚集了城市发展动能的企业和人群大多都在北部地区。

值得注意的是,北京楼市变化的周期与以往比越来越短,企业需要及时把握市场节奏,每个阶段制定有针对性的营销战略,灵活地应对市场,既要准确判断时机,善于“借势”,也要差异化错峰营销,在变幻莫测的市场中掌握主动权。

事实上,北部区域内的高品质楼盘也在不断涌现。近一段时间内,包括万科、中海、金地、华润、金茂等多家房企在北五环开发了多个项目。其中万科旗下项目包括万科望溪、天竺悦府、观承别墅、观承大家;中海旗下楼盘则有中海望京府、中海丽春湖墅;金地在推项目包括公园十七区、华樾北京、和悦华玺、启汇中心等;华润有万橡悦府、万橡华府、华润理想国;金茂有未来金茂府。

五大房企发力京北区域

针对这一现象,中原地产首席分析师张大伟表示:“为什么购房者集中北五环?其实归根结底还是利好集中,北五环符合现在主流的30-40岁人购房需求。从区域属性到区域内项目的品质,都有可以称为优选的项目存在。”

今年以来,由于限竞房大量入市,一些集中供应区域也由此形成聚集效应,并诞生出一批新的热点区域。其中,供应量大、知名开发商云集、竞争激烈是这些区域的共同特点。例如,目前已经进入新盘顺推期的石景山五里坨、海淀翠湖科技园、小瓦窑板块以及前一段时间被热炒的房山青龙湖板块等等。

相比刚刚进入社会的年轻人要么租房要么在南城随便买套房,30-40岁的而立之年,购房者挑剔更多,需求更多,这个主流购房群体理想状态的一套房应该是能够让全家人满意。不仅仅希望房屋能够保值升值,更需要一个给老人养生居住的养老房、给子女上学的9年一贯制学区房、给爱人一个舒适的安居房。很多还面临二胎的四居以上的居室需求。

但近来,被业界称为科技创新带的北部区域内的众多房企却少见地集体发声,该区域也有望成为北京“金九银十”的焦点板块之一。日前,万科、金地、金茂、华润、中海五大品牌房企麾下7个项目均在近期陆续推出新品,并罕见地集体发声,大有联合“打市场”的意味,区域内的集中放量也吸引了购房者关注的目光。

在这种情况下,不少项目拿出了7090之外的改善户型。据介绍,中海望京府的140平“神户型”、万科观承望溪的130平四居“神户型”、大兴金茂府104平“神户型”在市场上呼声较高。

一位代理机构人士分析,自去年北京进入“限竞房时代”以来,区域热度随着热点项目的出现而产生了集中聚焦的现象,供应红海更容易引发更多的市场关注,从亦庄到孙河、石景山五里坨、房山青龙湖等等,这些也都是近一年北京楼市的高光区域。但如果要论及话题与实力并存,今年位于北京北部的这几个项目恐怕很难被错过,这也是这几家头部房企聚在一起的重要原因。

据介绍,中海望京府的“神户型”在140㎡以下户型做到了4面宽南向,达到13.7㎡的极致面宽,并且各间户型尺度足够舒适。大兴金茂府104平的四居室是经典的“眼镜户型”,南北双通透,客厅和两个卧室朝南,次卧和书房朝北,两个卫生间,主卧带独立主卫,客厅旁边是次卫,厨房是使用效率高的U型设计,全屋整体得房率高。

中原地产首席分析师张大伟表示,从区域规划与发展来看,北京北部一直是领先整座城市发展的区域,从早些年的亚运村、奥运村、中关村科技园,到近些年的望京电子城、未来科技城等等,聚集了城市发展动能的企业和人群大多都在北部地区。尤其近两年,在北京“全国科技创新中心”的战略定位下,
北京北五环沿线逐渐自东而西形成一条科技创新带。科技创新区域的聚集意味着大量创新人才的流入,区域内人居价值也必然得到改善和升级。

万科观承望溪130平的四居户型,同样采用南北通透“双眼镜”设计,双卧朝南,南向面宽10.5米,客厅还带一个270°采光的观景露台。最小卧室面积也超过10平米,放的下双人床和柜子。130平的户型包含两个卫生间,主卧是带主卫的套间,次卫干湿分离。另外,屋子里有一个独立的储物间,并且留了上下水,也可以改成第3个卫生间,和次卧再组一个套间,这也给购房业主提供了产品可变双套间卧的机会。

事实上,北部区域内的高品质楼盘也在不断涌现。北京商报记者粗略统计,近一段时间内,包括万科、中海、金地、华润、金茂等多家房企在北五环开发了多个项目。其中万科旗下项目包括万科望溪、天竺悦府、观承别墅、观承大家;中海旗下楼盘则有中海望京府、中海丽春湖墅;金地在推项目包括公园十七区、华樾北京、和悦华玺、启汇中心等;华润有万橡悦府、万橡华府、华润理想国;金茂有未来金茂府。

“望京府已经一清而空,现在看,北京在售的四居户型中,望溪的肯定能排第一”,中原地产首席分析师张大伟如是说。能在有限的总价区间里,实现面宽、私密性、卫生间数量、厨卫舒适度,都要有舒适性、成长性的要求,观承望溪的确具备了性价比与功能性兼顾。

事实上,近几年来,北京北部区域也的确显示出明显升温迹象。因此,当前房企联合推盘的背景已经形成。

据中原地产首席分析师张大伟分析,在限竞房时代,地段与售价不可改,但户型体现了一个企业的核心竞争力。现在看户型榜上基本都是这几年北京产品力的代言企业。“好的户型代表了你买了房将来在二手房市场的流动性,在北京四居占据大约15%的市场里,优质的户型肯定会越来越多”。目前来看,万科观承望溪130平四居户型备受肯定,值得购房者关注!

此外,从企业营销端来看,北部区域内房企通过强强联合,甚至抱团取暖,可以形成更丰富的市场话题和关注度。

“限竞房时代,由于项目未来销售价格已被锁定,楼盘的溢价空间有限。同时,渠道费不断攀升,企业的营销费用都很紧张”,一位项目销售负责人告诉北京商报记者,联合发声能让项目口碑和品牌等得到强势传播的同时,也有助于降低企业的宣传费用。所以现在在区域内,企业之间、楼盘之间基本是竞合的关系,区域价值认可度上升了,市场关注度上升了,大家都有机会。

开发商的“竞合游戏”

开发商之间有合作,必然也有竞争。

实际上,在参加这一轮联合推盘的每一个项目的售楼处附近,购房者几乎都会遭遇到竞品楼盘来“截客”的渠道人员。

“联合与竞争时刻并存”,另一位在北部区域内操盘的楼盘负责人分析,对于今年“金九银十”的备战情况,“北京北部区域内有机会,但也进入了供应的红海时代。公司必须加快营销节奏,提前策划,穿插提效抢工期,否则年底的两个月销售压力会很大”。

事实上,对于企业而言,当前市场上任何机会都不会被放弃。同一区位,能提前一周开盘,就会抢先收割一波客户。反之,客户被对手抢走,项目就会陷入被动。

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